海事司法体制的回顾与评价/倪学伟

上一篇: 住房抵押贷款证券化的法律问题研究/古晶
下一篇: Remedies for non-performance：Perspectives from CISG, UNIDROIT Priniciples and PECL/刘成伟

这份意向书有效吗？

杨红良


　　商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
　　在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
　　但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
　　为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
　　立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
　　开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
　　基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
　　由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
　　本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。
　　理由如下：
　　第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
　　正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
　　进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
　　第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
　　第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
　　按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
　　但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的，但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
　　综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

联系地址：上海市愚园路168号世界环球大厦18楼
联系电话：021-62496040
邮政编码：200040

浙江省丽水市人民政府办公室


关于印发《丽水市直单位行政许可实施程序的规定（试行）》等制度的通知

丽政办发〔2004〕86号




市政府直属各单位：
　　《丽水市直单位行政许可实施程序的规定（试行）》、《丽水市直单位行政许可公示制度（试行）》、《丽水市直单位行政许可听证制度（试行）》，已经市政府领导同意，现印发给你们，请遵照执行。


二○○四年七月一日

丽水市直单位行政许可实施程序的规定(试行)



　　一、各部门驻行政审批中心办事大厅窗口负责本部门统一受理行政许可申请、统一送达行政许可决定，并向社会公告。
　　二、窗口工作人员必须是政治素质好，业务水平高，同时办理行政许可工作人员应当取得《浙江省行政执法证》或者其它合法、有效的行政执法证件。
　　三、行政许可项目、办事程序、申报材料、承诺期限、收费标准，需要提交的全部资料的目录和申请书的示范文本，以及提出申请的方式要在审批中心办事大厅公示。 申请人对公示内容提出询问的，工作人员应当当场作出说明或解释。
　　四、窗口工作人员应当对申请人的申请进行形式审查，并依据行政许可法规定分别作出处理。
　　（一）申请事项依法不需要取得行政许可的，应当即时告知申请人不受理；
　　（二）申请事项依法不属于本窗口职权范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向有关行政机关申请；
　　（三）申请材料存在可以当场更正错误的，应当允许申请人当场更正；
　　（四）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；
　　（五）申请事项属于本窗口职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照窗口的要求提交全部补正申请材料的，应当受理行政许可申请。
　　五、窗口工作人员在审查过程中，发现申请材料存在可以当场更正的错误，应当主动向申请人提出，并允许申请人当场更正；对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，工作人员应当当场或者在五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。
　　六、行政机关作出准予行政许可决定的，应当向申请人颁发行政许可有关证件并加盖本行政机关印章；行政机关依法不予行政许可的书面决定，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
　　七、各窗口行政许可送达期限、方式，要在大厅窗口、电子触摸屏和公共信息网上公示。
　　八、窗口工作人员对符合法定条件的行政许可申请不受理、不在公示场所公示依法应当公示的材料、不履行法定告知义务、不一次性告知申请人必须补正的全部申请材料内容、不依法说明不受理行政许可申请的理由、不按照规定送达行政许可决定等行为，根据《丽水市行政审批责任追究办法》等有关规定予以处理。
　　九、法律法规规章有规定的，从其规定，没有规定的依照本规定执行。


丽水市直单位行政许可公示制度（试行）

　　第一条 为了保障公众的环境知情权、参与权和监督权，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，结合本市实际，制定本制度。
　　第二条 下列涉及行政许可的内容，应当同时在办事大厅办事窗口和触摸屏或者网站上公布：
　　（一）行政许可事项的名称和内容；
　　（二）实施行政许可依据的法律、法规、规章；
　　（三）行政许可的数量、条件、期限；
　　（四）实施行政许可的程序；
　　（五）申请人需要提交材料的目录；
　　（六）行政许可申请书格式文本或者示范文本；
　　（七）行政许可的办理窗口和工作人员及其联系电话、传真和电子信箱；
　　（八）行政许可的受理情况；
　　（九）行政许可决定；
　　（十）行政许可收费项目名称、标准和法律、行政法规依据；
　　（十一）监督举报电话。
　　前款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项必须在该行政许可事项办事机构的办公场所公示。公布或者公示的内容发生变化时，应当及时更新。
　　第三条 法律法规规章有规定的，从其规定，没有规定的依照本规定执行。
第四条 本制度自2004年7月1日起试行。　

丽水市直单位行政许可听证制度（试行）

　　第一条 为了维护被许可人和利害关系人的合法权益，保障行政许可的公正合法，根据《中华人民共和国行政许可法》的规定，结合本市实际，制定本制度。
　　第二条 下列行政许可事项，行政许可机关或者行政审批中心应当举行听证：
　　（一）法律、法规或者规章规定实施行政许可应当听证的；
　　（二）其他涉及公共利益的重大行政许可事项。
　　第三条 直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的下列行政许可事项，应当制作《行政许可听证告知书》，在受理之日起10日内告知申请人或者利害关系人有权要求听证：
　　（一）法律、法规或者规章规定申请人、利害关系人有权要求听证的；
　　（二）行政许可机关认为直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的其他行政许可事项。
　　第四条 申请人或者利害关系人收到《行政许可听证告知书》之日起5日内提出听证申请的，行政许可机关或者行政审批中心在20日内组织听证。
　　第五条 除涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私外，听证公开举行。
　　第六条 主持人、听证员和书记员，由行政许可机关或者行政审批中心负责人指定该行政许可办理窗口工作人员以外的其他人员（三人以上单数）担任。
　　第七条 行政许可机关或者行政审批中心举行听证的，要通过网站或者其他媒体，在举行听证的7日前向社会公告。
　　依据申请人或者利害关系人的听证申请组织听证的，听证员或者书记员应当制作《行政许可听证通知书》，在举行听证的7日前通知申请人、利害关系人。
　　公告或者通知的内容应当包括举行听证的时间、地点和主持人、听证员、书记员的姓名。
　　第八条 主持人、听证员或者书记员认为本人与该行政许可事项有利害关系的，应当主动回避；申请人利害关系人认为主持人、听证员或者书记员与该行政许可事项有利害关系的，有权申请回避。
　　主持人是否回避，由行政许可机关或者行政审批中心负责人决定；听证员或者书记员是否回避，由主持人决定。
　　第九条 听证按照下列程序进行：
　　（一）书记员宣布听证会场纪律，询问并核实听证参加人员的身份；
　　（二）听证主持人介绍听证员、书记员的姓名、工作单位及职务，告知当事人的权利和义务，宣布听证开始；
　　（三）行政许可事项办理窗口工作人员陈述初步审查意见及理由，并提供证据；
　　（四）申请人、利害关系人就该行政许可事项的有关事实进行陈述，提出有关证据，可以进行申辩和质证；
　　（五）行政许可事项办理窗口工作人员、申请人、利害关系人辩论；
　　（六）听取该行政许可事项办理窗口工作人员、申请人和利害关系人的最后陈述；
　　（七）听证应当制作笔录，交听证参加人员确认无误后签字或者盖章；
　　（八）听证主持人宣布听证结束。
　　在听证过程中，听证主持人可以向该行政许可事项办理窗口工作人员、申请人、利害关系人、证人询问，有关人员应当如实回答。
　　第十条 行政许可机关或者行政审批中心办理窗口根据听证笔录，依法作出行政许可决定。
　　第十一条 法律法规和规章有规定的，从其规定，没有规定的依照本规定执行。
　　第十二条 本制度自2004年7月1日起试行。