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最高人民法院


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）
法释〔2003〕7号




中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日



为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。




江西省九江市人民政府办公厅


九江市人民政府办公厅关于印发九江市公路两侧建筑控制区管理办法的通知

九府厅发〔2010〕140号


各县（市、区）人民政府，庐山管理局，九江经济技术开发区、云居山—柘林湖风景名胜区管委会，市政府有关部门，市直及驻

市有关单位：

经2010年12月10日市政府第48次常务会议研究同意，现将《九江市公路两侧建筑控制区管理办法》印发给你们，请遵照执行。




二〇一〇年十二月二十二日


九江市公路两侧建筑控制区管理办法



第一章 总 则

第一条 为加强公路两侧建筑控制区的管理，保障公路行车和人民生命财产安全，提高公路使用效能，降低国家对公路进一步改扩建投资成本，维护广大人民群众的合法权益，根据《中华人民共和国公路法》《中华人民共和国公路管理条例》《江西省公路路政管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的国道、省道、县道、乡道（以下统称公路）两侧建筑控制区的管理。

本办法所称的公路两侧建筑控制区，指以公路两侧边沟（坡脚护坡道、坡顶截水沟）外缘为界，向外延伸一定距离的区域。

第三条 市交通运输局、市公路管理局为全市交通、公路路政主管部门，分别按照各自管理公路权限，负责监督、指导全市公路两侧建筑控制区管理工作；县（市、区）交通局、公路分局分别按照各自管养公路权限，具体实施所管辖路段的公路两侧建筑控制区的管理工作。

公安、建设规划、国土资源、工商行政管理、质量技术监督、环境保护、农业、水利、林业等有关部门，应当按照各自职责依法做好公路路政管理的相关工作。

第四条 市、县两级人民政府，应当采取措施，加强公路两侧建筑控制区的管理。公路沿线乡、镇人民政府，行政村、自然村，要建立辖区内公路两侧违法建筑监控举报管理网络，并同县政府签订责任状，积极做好监控举报和公路路政管理机构在查处中的相关配合工作。

第五条 公路两侧建筑控制区的管理，遵循有利于公路发展和远景规划、有利于行车安全和公路环境绿化美化的原则。

第二章 公路两侧建筑控制区的划定

第六条 公路两侧建筑控制区的范围按照下列规定划定：

（一）国道不少于20米、省道不少于15米；

（二）县道、乡道两侧建筑控制区，由沿线县（市、区）人民政府划定，县道不少于10米、乡道不少于5米；

（三）公路弯道内侧及平交道口附近必须满足公路长远发展规划标准的行车视距或改作立体交叉的要求。立交桥控制区范围为通道边缘50米；

（四）在公路沿线规划和新建村镇、开发区、商业区、学校和医院等，建筑群的边缘距离国道、省道不少于50米，距离县道不少于20米，距离乡道不少于10米。

（五）国、省道两侧建筑控制区，由市交通运输局、市公路局分别按照各自分管的公路划定，报市人民政府批准；县、乡道两侧建筑控制区，由各县（市、区）交通局、公路分局分别按照各自分管的公路划定，报县（市、区）人民政府批准。

第七条 纳入到城市规划区范围内的国道、省道、县道其控制区范围，应按照城市总体规划和控制性详细规划的要求进行控制。

第八条 各县（市、区）人民政府应当支持和帮助公路路政管理部门在依法划定的公路两侧建筑控制区外缘设置标桩、界桩。任何单位和个人不得损坏、擅自挪动该标桩、界桩。

第三章 公路两侧建筑控制区的管理

第九条 除公路防护、养护需要外，禁止在公路两侧建筑控制区内修建永久性建筑物和地面构筑物。

公路两侧建筑控制区内的各类非公路标志、标牌，由公路路政管理部门依法、依规管理。

第十条 在公路两侧建筑控制区内埋设电力、水利、通信、供水、供气管线、电缆等设施的，依法应当事先经路政管理部门批准。

申请办理前款规定事项的，申请人应提交下列材料：

（一）载明施工的理由、地点、期限等内容的申请书；

（二）符合公路工程技术标准的设计方案；

（三）符合保障公路安全、畅通要求的施工方案；

（四）对其所建设施在运行使用中的安全承诺书；

（五）法律、法规、规章规定应当提交的其它材料。

第十一条 在公路两侧建筑控制区内的违法建筑，应当依法予以拆除；在建筑控制区范围划定前依法修建的建筑物和构筑物不影响交通安全及公路建设的，可以保留，但不得在原址进行改建、扩建，有条件的地段应当分期分批拆除；因影响交通安全或者公路建设等原因需要实施拆迁的，应当依法予以补偿。

第十二条 因公路新建、改建、扩建使公路两侧建筑控制区范围调整而被划入公路两侧建筑控制区内的建筑物和地面构筑物，不影响交通安全及公路建设的，可以保留，但不得在原地扩建或者重建，不得改变其用途，有关部门也不得进行相应审批。

第十三条 拆除公路两侧建筑控制区内的违法建筑，拆迁影响交通安全或公路建设的建筑物或构筑物，由地方政府牵头，路政管理、建设规划、国土资源等部门联合依法进行拆除或拆迁。

第十四条 公路两侧已形成的村镇、开发区、商业区、学校和医院等建筑群，不得再沿公路两侧对应规划建设。公路改线绕过村镇、开发区、商业区、学校和医院等建筑群的，禁止再沿公路两侧对应规划和新建村镇、开发区、商业区、学校和医院等建筑群。应当成组团式集中布局并与公路保持一定的距离，单边规划建设，不得对应规划建设，防止公路街道化，保证公路的运行安全与畅通。

第十五条 建设规划、国土资源等部门在实施有关行政许可时，凡涉及到公路两侧建筑控制区的，应严格按照本办法的规定办理，并在批准文件中注明建筑物与公路的控制距离。

第十六条 禁止任何单位和个人在公路两侧建筑控制区内挖砂、采石、取土、填埋土石，爆破作业及其它危及公路安全的活动，禁止采用挖沟引水、埋设管道等方式将生产、生活污水排入公路排水系统。

第十七条 禁止任何单位和个人在公路两侧建筑控制区内摆摊设点、倾倒垃圾、堆放物品，禁止破坏、损毁绿化的花草、树木。

第十八条 在公路上增设平面交叉道口，需经路政管理部门审核批准，并按公路工程技术标准设计、修建，经路政管理部门验收合格后投入使用。因修建平交道口影响公路排水的，申请人应当同时修建公路排水设施。

申请办理前款规定事项的，申请人应当提交申请书和设计图或者平面布置图，申请书应包括以下内容：

（一）主要理由，平交道口宽度、与公路平交连线的长度以及角度；

（二）地点（公路名称、桩号）；

（三）施工期限；

（四）安全保障措施（建设单位应当在平面交叉道口附近负责设立安全标志）。

第十九条 在公路大中型桥梁和渡口上下游周围二百米、公路隧道上方和洞口外一百米范围内不得进行下列行为：

（一）采挖砂石、淘金开矿、修筑堤坝、压缩或扩宽河床、烧荒、刷坡、爆破、取土、伐木或进行其它类似作业；

（二）倾倒垃圾、污物，堆放或倒运货物，停泊船只、排筏或进行其它类似活动；

（三）其它任何妨碍公路桥梁、渡口、隧道安全和畅通的行为。

第二十条 因抢险、防汛需要在大中型公路桥梁和渡口周围二百米范围内修筑堤坝、压缩或者拓宽河床的，应当事先报经江西省交通运输厅会同水行政部门批准，并采取有效的保护公路、公路桥梁、公路隧道、公路渡口安全的措施。

第四章 集镇管理

第二十一条 公路沿线乡、镇人民政府要切实采取措施，加强公路穿过的集镇文明规范化管理，并且形成制度化、经常化，规范化的长效管理机制。

第二十二条 公路穿过的集镇文明规范化管理，由所在的乡、镇人民政府负责，公路、工商、公安交通管理等部门积极协助，做好公路交通环境管理工作。

第五章 法律责任

第二十三条 违反本办法在公路两侧建筑控制区内修建建筑物、地面构筑物或者擅自埋设管线、电缆等设施的，由路政管理部门依法责令限期拆除，并可按照《公路法》和《江西省交通行政处罚自由裁量权执行标准》进行处罚。逾期不拆除的，由路政管理部门拆除，有关费用由建筑者、构筑者承担。

第二十四条 违反本办法损坏、挪动公路两侧建筑控制区的标桩、界桩，可能危及公路安全的，由路政管理部门依法责令停止违法行为，并可按照《公路法》和《江西省交通行政处罚自由裁量权执行标准》进行处罚。

第二十五条 违反本办法，未经批准擅自在公路上增设平面交叉道口的，由路政管理部门依法责令恢复原状，并可按照《公路法》和《江西省交通行政处罚自由裁量权执行标准》进行处罚。

第二十六条 路政管理部门及其公路路政监督检查人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）擅自设置收费、罚款项目，改变收费、罚款范围和标准；

（二）收费、罚款不出具有效票据；

（三）强制提供有偿服务；

（四）刁难、勒索管理相对人；

（五）其它玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第二十七条 建设规划、国土资源等部门，违反本办法规定办理有关行政许可的，对违规审批单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十八条 违反本办法应当受治安管理处罚的，由公安机关处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第二十九条 本办法自公布之日起施行。